不動產未辦理物權登記之事實，并不影響房屋買賣合同效力。“房地產未依法登記領取權屬證書的不得轉讓”之規定系從物權變動角度進行的規定和限制，而對合同效力認定影響無虞。當事人以明確意思表示對合理期待將來取得合法產權的唯一房產訂立買賣協議，雖不能確定其最終位置與坐落，在不違反法律規定或合同約定條件下，協議標的物應予以確認。下面和深圳房產律師一起走進下面這起案例。

　　【案情】

　　原告：楊某

　　被告:：李某

　　原告楊某所居住的重慶市江北區觀音橋街道貓兒石村何家院組因拆遷安置，可獲得安置房屋一套，但未能確定具體的安置房屋坐落位置。2010年6月22日，原告楊某與被告李某就將來取得的位于重慶市江北區鴻恩寺公園旁獲得的安置房一套簽訂《安置房轉讓協議》（以下簡稱《轉讓協議》）。《轉讓協議》載明了雙方當事人的權利義務以及違反協議約定的責任承擔事項。

　　2010年7月底，因楊某未能抽簽抓鬮獲得重慶市江北區鴻恩怡園小區（一期）安置房號，故雙方于2010年8月27日簽訂了《補充協議》。《補充協議》載明楊某將二期安置房（以抓鬮方式）獲得的住房安置仍然按照《協議》約定履行。因楊某未取得住房安置而繼續到重慶市江北區國土局征地科領取過渡安置費（直至獲得安置房為止）歸李某所有。此外，《補充協議》還就其他違反協議約定事項進行了相關約定。

　　2013年5月16日，重慶市江北區土地征用管理辦公室與楊某簽訂《農轉非人員住房安置協議》（以下簡稱《安置協議》）。《安置協議》載明楊某原合作社為何家院社，安置地點為：錦繡嘉陵B區1棟1單元5-2號（以下簡稱B房屋）。楊某按照《安置協議》繳納了相應房款及天然氣安裝費共計25215.20元。

　　其后楊某向江北區人民法院起訴，訴稱：其與李某簽訂的《轉讓協議》與《補充協議》違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條的規定，即未依法取得權屬證書的房屋不得轉讓，故雙方的協議為無效合同。合同約定的怡園小區二期房屋，但其并未獲得而是獲得了B房屋。因協議的標的物根本不存在，原告無法獲得標的物房屋，協議無法履行。雙方就該事進行協商未果，特向法院起訴，請求法院判決其與李某簽訂的《轉讓協議》與《補充協議》無效；并由被告承擔訴訟費用。

　　李某認可雙方簽訂的《轉讓協議》與《補充協議》，協議約定了關于鴻恩怡園小區一期和二期的房屋。但一期房屋抽簽未果故而等待二期房屋安置。二期安置房屋即為B房屋且已經向楊某支付了房款。為維護自身合法權益，《轉讓協議》與《補充協議》應為合法有效。

　　【裁判】

　　法院經審理查明：B房屋并非經濟適用房，目前并未辦理產權證，楊某實際占用該房屋，房屋系清水房，目前并無買賣或抵押等法律關系存在亦無裝修。原告依據的《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條第6款的規定即“房地產未依法登記領取權屬證書的不得轉讓”之規定系從不動產物權變動角度進行的規定和限制，而非并合同行為的規定和限制。B房屋未辦理物權登記的事實，并不影響《轉讓協議》與《補充協議》的有效性。

　　《補充協議》僅約定了二期安置房屋，綜合證據及雙方當事人簽訂上述協議的狀況，楊某將來獲得的僅有一套安置房屋，該意思表示于上述協議中明確無疑。至于該安置房的具體位置、坐落等相關情況，雙方當事人僅為預估而已而非確定之合同內容。故人民法院對楊某主張之協議約定的是怡園小區二期房屋，但怡園小區二期房屋根本不存在，其無法獲得協議標的物房屋觀點不予采信。

　　綜上，一審法院判決駁回楊某的全部訴訟請求。判決后雙方均未上訴，現該判決已生效。

　　【評析】

　　一、物權登記與合同效力認定

　　房產作為不動產，其物權確定應依循物權公示原則。我國不動產物權采登記生效主義原則。《物權法》第9條第1款規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

　　不難看出，關于不動產物權變動模式，系以登記生效要件為原則，登記對抗要件或登記處分要件為例外。但物權公示與否影響的是物權變動而非影響合同效力。《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的除外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　物權變動不以登記而以事實行為的成就為標志。未辦理物權登記而處分該物權雖不能發生物權變動，但卻不影響合同效力。當事人對可合理期待將來取得合法物權的不動產簽訂的買賣合同或者協議效力不應受制于物權登記與否。

　　二、“白馬非馬”與合同內容的確定

　　從哲學角度而言，對事物的認識要建立在事物本體的認知基礎上。同一律作為邏輯思維的基本規律之一,不僅在理論上對人們的思維過程提出了要求,而且于實際生活中也一定程度地指導著我們的語言表達。違背同一律則有可能陷入“白馬非馬”的邏輯謬誤之中。

　　公孫龍的“白馬非馬”論證認識到各種屬性組成了事物，且各個屬性是可以相互分離的。但卻混淆了事物屬性與事物主體孰為述語、孰為主語。事物屬性映射到語言體系中則產生了語言意義，由此，便產生了針對事物的指稱和意義亦或稱之為概念詞與客體詞之別。

　　對事物的認識要建立在對事物本體把握基礎之上。一般而言，合同成立建立在雙方平等自愿基礎之上。合同以書面形式的確定其內容，而標的作為合同內容的一個重要方面更需要明確具體。但在合同簽訂乃至履行過程中，由于客觀原因的限制，雙方并不能通過文字準確表達雙方的真實意思，故對于相關合同內容的解釋應全面考慮與交易有關的環境因素，以明確雙方真實意思表示。這也對日常生活中簽訂合同的當事人提出了更高的要求，本著風險自負的原則，以法律規范自己的行為，參與各種法律關于以利生活。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢深圳房產律師，我們會為你做出專業的解答。